任意売却メリットについて
任意売却は、競売に比べて非常に有利な債務処理方法です。しかし、金融機関との複雑な交渉が必要となるため、すべての不動産会社が対応できるわけではありません。経験や知識が不足している不動産会社に依頼して、思わぬ失敗をするケースも少なくありません。住宅ローンの支払いにお悩みの方は、無料相談を受け付けていますので、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
任意売却メリットについて(詳細)
メリット1
強制執行による立ち退きを回避することが出来る
競売になると、すべての引越し費用を自己負担しなければなりません。もし自主的に引越しができない場合、強制執行による立ち退きが行われることになります。しかし、競売の開札期日までに任意売却を完了させることで、強制的な立ち退きを避けることができます。また、債権者との交渉次第では、引越し費用を経費として認められる場合もありますが、必ずしも保証されているわけではありません。
メリット2
売却条件について相談可能
通常の不動産売却では、売主には契約不適合責任や境界明示義務といった責任や義務が生じます。しかし、任意売却の場合、これらの責任を履行することが難しい状況においては、売主の責任や義務を免除するなど、取引条件を緩和することが可能です。トラブルを防ぐためには、買主に対して取引条件を丁寧に説明し、理解を得ることが重要です。任意売却の成功には、専門知識だけでなく、買主との交渉に経験豊富な担当者に任せることが鍵となります。
メリット3
残債は分割払い可能
任意売却が完了した後、残る債権については、お客様の収入や生活状況に応じて、無理のない範囲で分割払いなどの相談をすることができます。公的な金融機関だけでなく、民間の金融機関でも分割払いに関する相談が可能です。また、民間金融機関では、債権額を圧縮してもらえたケースも存在します。
メリット4
諸費用は売却代金から相殺可能
競売が行われる場合、すべての引越し費用を自己負担で賄う必要があります。もし自主的に引越しができないと、強制執行による立ち退きが行われることになります。しかし、競売の開札期日までに任意売却を完了させれば、強制執行による立ち退きを避けることができます。任意売却では、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかりますが、これらはすべて売却代金から差し引くことができるため、お客様が新たに現金を用意して支払う必要はありません。担当者が売却代金と諸費用の見積もりを計算し、事前に関係者の承諾を得てから売却活動を進めますので、安心してお任せください。
メリット5
ご近所様に内緒で解決できる
任意売却では、通常の不動産売却と同様の販売活動が行われるため、近隣の方にお金に困っていることを秘密にして売却できます。一方、競売では、入札前に裁判所の担当者が物件を調査するため、室内に立ち入ってお風呂場や台所などの写真を撮影し、それがインターネットに公開されます。その結果、近所の人にも競売にかけられていることが知られることになります。競売の開始決定が下されてインターネットに情報が公開される前に任意売却を成立させ、競売の申し立てを取り下げてもらうためには、早めの対策が求められます。
メリット6
引越し費用も売却代金から相殺できる可能性
ChatGPT:
ChatGPT
任意売却の契約が成立すると、決済引き渡しまでに引越しを済ませる必要があります。この際、引越し費用に加え、新たに住居を借りるための敷金や礼金などの初期費用が発生します。これらの出費は大きな負担となりますが、金融機関との交渉によって、売却代金の中から諸費用として負担してもらえる可能性があります。一方、競売に移行してしまうと、立ち退き命令が出され、期日までに引越しができない場合には、比較的簡単な手続きで強制執行が行われるリスクがあります。また、競売の場合は引越し費用が認められない点も留意が必要です。
メリット7
リースバック併用で引越し不要の可能性
任意売却では、通常、売却後に不動産を引き渡すために引越しを行う必要があります。しかし、お子様の学校区などの理由から、どうしても今の住居を離れたくない方も多くいらっしゃいます。そのような場合、リースバックという仕組みを活用することで、売却後もそのまま住み続けることが可能になります。引越しができないために任意売却を躊躇している方は、ぜひご相談ください。
任意売却のデメリットについて
任意売却には多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。特に連帯保証人がいる場合、その方に負担がかかる可能性があるため、事前に事情を説明し、理解と同意を得た上で進めることが重要です。連帯保証人がいない場合でも、住宅ローンの支払いにお困りであれば、任意売却に詳しい不動産会社に相談してみることをお勧めします。経験豊富な専門家が適切なアドバイスを提供し、スムーズな解決をサポートします。
任意売却デメリットについて(詳細)
デメリット1
個人信用情報に延滞記録が残る
競売になるとすべて自己負担で引越しをしなければなりません。万一、自主的に引越し出来ない場合、強制執行による立ち退きになってしまいます。競売の開札期日の前日までに任意売却を完了させれば、強制執行による立ち退きを回避することが出来ます。また100％ではありませんが、債権者との交渉次第で引越費用を経費として認めてもらえるケースがあります。
デメリット2
連帯保証人等に迷惑がかかる
通常の不動産売却では売主の契約不適合責任や境界明示などの責任や義務が発生します。
任意売却ではこれらの契約不適合責任や境界明示義務等の履行が困難な場合、売主の責任や義務を免除するなど取引条件について緩和することも可能です。トラブル防止の為、買主にも取引条件をしっかりと説明し、ご理解いただくことが大事です。
任意売却の知識だけでなく買主との交渉にも長けた経験豊富な
担当者に任せることが任意売却成功のポイントです。
デメリット3
確実に任意売却で処理できるとは限らない
任意売却完了後、残った債権についてはお客様の収入状況や生活状況に応じて無理のない範囲で分割払い等の相談にのってもらうことが可能です。公的金融機関と民間金融機関共に分割払いの相談は可能です。
また民間金融機関の場合は債権額を圧縮してもらえたという事例も見受けられます。
任意売却の流れについて
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ご売却のご相談
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ご売却物件の調査・査定
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媒介契約の締結
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ご誓約に向けた販売活動
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売却活動の経過報告
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不動産売買契約(ご売却)
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お引き渡しの準備
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決済引き渡し後のフォロー
STEP 1
任意売却対応可能な不動産会社に電話やメール等で相談
・任意売却を検討している物件の所在地をお伺いさせていただきます。
任意売却を検討している物件の所在地についてお聞かせください。任意売却は単に買主を見つけるだけではなく、債権者の承認を得られる価格での取引が不可欠です。そのため、近隣エリアの取引相場を十分に把握していることが成功の鍵となります。最適な営業マンが責任を持って対応いたします。
・お借入先の金融機関名をお伺いさせていただきます。
お借入先の金融機関名をお知らせください。金融機関によって、任意売却の取り扱いに違いがあります。特に、住宅金融支援機構や住宅金融公庫からの借入と民間金融機関からの借入では手続きが異なります。最初に詳細をお伺いし、お借入先に応じた最適な任意売却プランをご提案いたします。
・滞納の状況についてお伺いさせていただきます。
滞納状況についてお話しください。任意売却には、成立させるための期限があります。期間内に売却が完了しなければ意味がありません。住宅ローンの滞納が長期化すると、任意売却に対応できる期間も短縮されます。延滞期間や金融機関の対応を丁寧にお聞きし、残りの対応期間に基づいたスケジュールをご提案いたします。
STEP 2
担当営業マンが個別に面談させていただきます
・お客様の収入状況、お借り入れ状況等をお伺いさせていただきます。
お客様の収入状況や借入の詳細についてお伺いします。現在の状況を詳しくお聞きし、任意売却後の残債務の支払いに関してもアドバイスいたします。任意売却を行ったからといって、必ずしも自己破産を選択する必要はありません。残債務については、お客様の生活状況を考慮し、無理のない分割払いの相談が可能です。ただし、借入状況によっては自己破産を選択する方が良い場合もありますので、その際は提携弁護士のご紹介も可能です。私たちは、お客様が安心して生活を取り戻せるよう、任意売却後のプランも考慮して提案いたします。
・任意売却完了後のお住いの希望をお伺いさせていただきます。
任意売却完了後の住まいについての希望をお伺いします。引越し先が決まっているかどうかをお聞きします。お子様の学校の事情などで引越しが難しい場合には、引越しせずに現在の住まいに住み続けられるリースバックの提案も行います。
・税金の滞納等をお伺いさせていただきます。
税金の滞納状況についてお伺いします。固定資産税などの滞納があるかをお聞きし、滞納がある場合は任意売却が完了する前に差し押さえが入るリスクがあるため注意が必要です。現時点で差し押さえが行われていない場合でも、税金の滞納がある場合には役所との交渉が必要になりますので、安心してご相談ください。
STEP 3
任意売却予定物件の調査・査定を行います
任意売却を成功させるためには、金融機関に承認される売出価格を算出することが重要です。
法務局や役所、現地調査、近隣の成約事例調査など、さまざまな調査を行い、しっかりとした裏付けをもとに販売価格を算出します。
STEP 4
販売価格を元に配分案の作成＆債権者への交渉をいたします
各債権者の取り分を記載した
配分案を作成いたします。
各債権者の取り分を記載した配分案を作成します。
債権者が販売価格を承諾しても、これだけでは任意売却は成功しません。特に債権者が複数存在する場合には、どの程度債権を回収できるかを示す配分案が重要です。
各債権者への交渉を行います。
配分案をもとに、各債権者へ売出価格の調整や差し押さえの取り下げ、競売の取り下げ等の交渉を行います。税金の滞納がある場合には、金融機関だけでなく役所との交渉も行います。
STEP 5
販売活動の開始
・債権者の同意を得た上で販売活動を開始します。
債権者の同意なしに販売活動を行うと、後にトラブルが発生することがあります。このような事態を避けるため、事前に債権者の同意を得た上で販売活動を開始します。
・購入者にも任意売却である旨をしっかりと説明・ご理解していただいだ上でお話を進めます。
任意売却である旨を購入者にしっかりと説明し、理解していただいた上でお話を進めます。任意売却では各債権者の協力も必要であり、取引関係者のスケジュール調整も必要です。
通常の取引では一般的な売主の契約不適合責任の免責も購入者には承諾してもらわなければなりません。
任意売却での取引である旨、任意売却特有の条件を購入者にしっかりと説明させていただいた上で物件のご紹介やご案内をさせていただいております。
STEP 6
販売活動の報告と売出価格の見直し
・販売活動状況は定期的にお客様と債権者に報告させていただきます。
任意売却に不慣れな不動産会社の場合、販売活動状況を債権者には一切報告しないケースも見受けられます。
定期的にお客様と債権者に販売活動の状況を報告します。
・販売価格の承諾基準の厳しい金融機関からの信頼を得られるよう誠実に対応させていただきます。
金融機関によっては、承認基準が厳しく、相場よりも高い価格での販売活動を求められることがあります。
このような状況では、購入者を見つけるのが難しく、特定の不動産会社では営業活動が不十分なために最終的に競売に至るケースも存在します。たとえ厳しい価格設定であっても、しっかりとした販売活動を続け、その状況を金融機関に定期的に報告することで、信頼関係を築き、売出価格の見直しについての交渉を行っています。
このように、時間と手間を惜しまず、任意売却の成功に向けて誠心誠意対応しています。
STEP 7
購入申し込み
・購入客から購入申し込みが入ったら、再度債権者と条件交渉等を行います。
購入者から価格交渉が入った場合には再度債権者と条件交渉や契約・決済引き渡し日のスケジュール調整を行います。
STEP 8
契約・決済引き渡し
・契約・決済引き渡し
基本的には、決済引き渡し日までに引越しを行い、空き家の状態で新しい購入者に物件を引き渡していただきます。
しかし、どうしても引越しが難しい場合や、そのまま住み続ける必要があるお客様には、リースバックに応じてくださる購入者との契約が必要になります。この場合、決済引き渡し日をもって不動産の所有権が購入者に移転します。
新たに賃貸借契約を結ぶことで、賃貸人としてそのまま居住を続けることが可能です。
リースバックに関しては多くの取引実績があるため、お客様の状況に合わせたご提案ができます。
STEP 9
決済引き渡し後のフォロー
・決済引き渡し後、残債務の支払いについて金融機関と取り決めを行います。
一般的な任意売却では、決済引き渡し後に債務が残ることがよくあります。
多くの金融機関では、お客様の生活状況に応じて、月々約5,000円からの分割払いに応じてもらえることがあります。決済引き渡し後も、しっかりとサポートを続けてまいります。